Derecho en el Hogar: ¿Quién debe pagar los arreglos en una casa alquilada?

El mantenimiento de una propiedad en alquiler suele ser uno de los principales focos de conflicto entre propietarios (locadores) e inquilinos (locatarios). A menudo surge la duda: si se rompe el calefón, se tapa una cañería o se rompe una persiana, ¿quién tiene que sacar la billetera?

Para responder esto, la legislación de fondo en Argentina es el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN), vigente desde agosto de 2015. Este cuerpo legal establece pautas claras para distinguir entre el desgaste natural por el paso del tiempo y el mantenimiento derivado del uso cotidiano.

El principio general: Conservación vs. Mantenimiento

El Código Civil y Comercial distribuye las responsabilidades según el origen y la magnitud del desperfecto:

• Responsabilidad del Propietario (Art. 1201 CCyCN): Tiene la obligación de conservar la cosa en buen estado y realizar todas las reparaciones que exija el deterioro derivado del plazo del tiempo, el desgaste natural o casos fortuitos. El dueño debe garantizar que la vivienda siga siendo apta para el fin que fue contratada (habitabilidad).

• Responsabilidad del Inquilino (Art. 1207 CCyCN): Tiene a su cargo los gastos de conservación y las mejoras de mero mantenimiento del inmueble. También debe responder por cualquier daño que sea causado por su culpa, negligencia o por un uso indebido de las instalaciones.

Guía práctica: ¿Quién paga cada arreglo?

Para evitar zonas grises, la jurisprudencia y la práctica inmobiliaria encuadran los problemas más habituales de la siguiente manera:

Al rescate del dueño (Paga el Propietario)

Son fallas estructurales o de fondo que afectan los servicios básicos o la seguridad de la vivienda:

• Rotura, fallas o quema por antigüedad del calefón, termotanque o cocina.

• Filtraciones de humedad en techos o paredes por problemas de construcción o rotura de caños internos.

• Problemas generales en la instalación eléctrica o de gas (siempre que no hayan sido manipuladas de forma precaria por el inquilino).

• Rotura de cañerías principales o sistemas de desagüe general.

Al cuidado del inquilino (Paga el Inquilino)

Son aquellos arreglos pequeños vinculados al desgaste por el uso diario del hogar:

• Cambio de lámparas, tubos de luz, teclas o enchufes flojos.

• Arreglo de cueritos o vástagos de canillas que gotean o flexibilidad de los sifones.

• Cambio de cintas o rulemanes de las persianas.

• Mantenimiento de cerraduras, picaportes o copias de llaves.

• Limpieza periódica de canaletas, rejillas y desobstrucción menor de desagües por acumulación de residuos propios del uso (pelo, comida, etc.).

¿Qué pasa si el arreglo es urgente?

El Código Civil y Comercial también prevé el mecanismo de acción ante una emergencia (como una fuga de gas o una inundación por caño roto).

Si el inquilino detecta una reparación urgente que le corresponde al propietario, debe notificarlo de inmediato. Si el dueño no responde o se niega a resolverlo en un plazo corto, el inquilino está facultado para realizar el arreglo por su cuenta y luego exigir el reintegro de los gastos documentados (con facturas correspondientes).

Si la reparación no es urgente (por ejemplo, una mancha de humedad que avanza lento pero no impide habitar), el inquilino debe intimar formalmente al propietario dándole un plazo razonable (habitualmente de 10 días corridos) antes de avanzar por su cuenta.

La recomendación clave: Al momento de ingresar a la propiedad, es fundamental realizar un inventario detallado y fotográfico del estado de cada artefacto y abertura. Dejar asentado por escrito cómo se recibe la vivienda es la mejor herramienta para evitar discusiones el día que toque devolver las llaves.